Petits-déjeuners thématiques

Des sujets d'actualité en débat

L'organisation de cette manifestation présente l'avantage d'impliquer davantage les membres de l'observatoire : outre que cet événement leur est réservé, ils seront réunis autour d'un des sujets d'étude de l'ORIE, avec la possibilité de faire intervenir des spécialistes de la question.

La fréquence plus régulière de cet événement engage l'ORIE à poursuivre sa mission de concertation et d'information auprès de ses adhérents sur les grandes thématiques traitées au sein de l'observatoire.

Petit déjeuner Point de conjoncture du 16 octobre 2024

L’ORIE a organisé son point de conjoncture annuel le 16 octobre 2024 sur le thème : « Quelle évolution pour l'immobilier d'entreprise dans un contexte d'incertitudes ? ». Réservée aux membres, la réunion s’est tenue au siège de NOVAXIA, avec l’introduction de Joachim Azan, président de l’observatoire.

Il a rappelé les défis actuels du secteur, entre crise et opportunités.

Xavier Timbeau (OFCE) a dressé un panorama économique :

Rebond du PIB français (+3,4 % depuis 2019), croissance portée par l’industrie et le secteur public.
Consommation des ménages en retrait, épargne en hausse.
Baisse de l’investissement des entreprises.
Reprise espérée dans la construction grâce à la baisse des taux et au redémarrage du crédit immobilier.

Guillaume Joly (BNP Paribas RE) a présenté le marché des bureaux :

Demande placée en baisse (-9 %), surtout hors Paris intra-muros.
Paris reste dynamique malgré un recul dans le QCA.
Hausse de l’offre disponible et du taux de vacance (9,5 % en IDF).
Loyers prime en hausse dans les zones tendues.

Béatrice de Quinsonas (BPCE SI) a détaillé l’investissement :

Repli des valeurs, surtout pour les bureaux.
Rebond des volumes investis au T3 2024, avec un recentrage sur Paris.
Forte hausse dans la logistique.
Montée des opérations < 50 M€, représentant 50 % des volumes.
La prime de risque reste élevée, mais pas encore suffisante pour relancer le marché.

La table ronde finale, animée par Christian de Kerangal, a réuni des experts (Alstom, Paris La Défense, AXA IM, Sogeprom) pour débattre des adaptations nécessaires dans ce contexte incertain.
Le président de l’ORIE a conclu en appelant à une collaboration renforcée entre tous les acteurs du secteur.

Petit déjeuner Point de conjoncture du 10 octobre 2023

Petit déjeuner Point de conjoncture du 10 octobre 2023
L’ORIE a tenu son rendez-vous annuel dédié au marché des bureaux en Île-de-France, abordant les enjeux actuels liés aux crises et opportunités du secteur. L’événement, réservé aux membres, s’est tenu chez NOVAXIA avec un mot d’accueil de Joachim AZAN et une introduction du président Étienne MICHELEZ.

Contexte macro-économique et inflation durable
Denis FERRAND, économiste, a présenté la résurgence de l’inflation post-pandémie, devenue plus durable qu’anticipé. Il a expliqué que les tensions inflationnistes résultent de déséquilibres mondiaux et des réponses économiques exceptionnelles. L’investissement massif nécessaire pour lutter contre le réchauffement climatique pourrait modifier durablement les taux d’intérêt et les dynamiques économiques mondiales.

État des lieux et perspectives du marché des bureaux
Sabine ECHALIER a détaillé un marché des bureaux résilient malgré un contexte difficile. Le télétravail a modifié les besoins des entreprises, qui recherchent désormais moins de surface mais de meilleure qualité, bien situées et accessibles. La rareté de l’offre dans Paris intra-muros contraste avec une vacance croissante en périphérie, où la rénovation ou la transformation des bureaux pourrait être une solution.

Point sur les investissements
David BOURLA a souligné une forte baisse des investissements dans les bureaux, avec un recul de près de 50 % par rapport à l’année précédente. Paris intra-muros et le Croissant Ouest restent les zones privilégiées. Le marché est marqué par une incertitude liée à la hausse des taux d’intérêt, au nouveau PLU bioclimatique et à une réévaluation des valeurs des actifs, ce qui ralentit la reprise attendue.

Table ronde « Crises et opportunités : quel futur pour les bureaux franciliens ? »
Animée par Christian de KERANGAL, cette discussion a réuni des experts, investisseurs, promoteurs et utilisateurs qui ont souligné la réduction progressive de l’empreinte immobilière des entreprises, le besoin de bureaux bien situés et performants, et la nécessité pour les investisseurs d’accepter un ajustement des valeurs. Le coût de l’argent, la montée des exigences environnementales et la transformation des bureaux obsolètes en autres usages ont été identifiés comme des défis majeurs à venir.

Petit déjeuner Point de conjoncture du 19 octobre 2022

L’ORIE a organisé ce mercredi 19 octobre 2022, un point de conjoncture sur le thème : « Bureaux en Ile-de-France : vers un nouveau paradigme ? ».

Cet évènement annuel, réservé aux membres de l’ORIE, a débuté par les mots de bienvenue du Président de l’Observatoire, Etienne MICHELEZ qui n’a pas manqué de rappeler en quelques mots le contexte économique actuel : pénurie de matières premières, hausse des taux d’intérêt, potentielle récession économique...

Les difficultés économiques qui s’annoncent ont d’ailleurs fait l’objet de l’intervention introductive de Denis FERRAND, Directeur général chez REXECODE pour qui la situation économique actuelle, marquée notamment par une forte inflation, trouve une partie de ses origines dans des évènements récents : le rebond économique accéléré en sortie de confinement de 2021 en réponse des contraintes de production liées à la crise sanitaire qui était à son pic en 2020. Ce rebond accéléré a créé des tensions sur l’offre réelle des biens et a initié l’envolé des prix dès 2021. Le conflit ukrainien n’a été que le détonateur d’un nouveau cycle d’inflation qui s’est étendue en 2022 avec la réduction de l’offre de gaz. L’accélération de la hausse des prix, conjuguée à la mise en place de politiques monétaires restrictives (notamment la hausse des taux directeurs), oriente les économies vers une récession qui pourrait durer au moins deux années.

A la suite du point de vue macroéconomique de Denis FERRAND, la matinée a continué avec un état des lieux et les perspectives du marché des bureaux, à travers des indicateurs clés du marché locatif d’une part et du marché des investissements d’autre part. Dans un premier temps, Virginie HOUZE, Directeur Etude et Recherche chez JLL France, a présenté les tendances du marché locatif au troisième trimestre 2022. Malgré la conjoncture économique, le marché est resté résilient avec une demande placée de bureaux qui a augmenté de 22 % par rapport au T3 2021 avec près de 1,5 M de m². Le rebond des transactions concerne tous les segments (le neuf comme l’existant), et les grandes transactions se concentrent sur Paris et le Proche Ouest. La résilience du marché s’explique notamment par la réorganisation des entreprises autour de modes de travail hybrides mais aussi par l’attachement des français au travail en présentiel avec seulement une moyenne nationale de 1,4 jour de télétravail, inférieure à la moyenne mondiale de 2,3 jours. Le stock de bureaux disponibles est important à plus de 4 M de m² au T3 2022, avec une répartition très hétérogène au sein de la région francilienne, l’offre étant très faible à Paris intra-muros et beaucoup plus importante en périphérie. Les loyers faciaux demeurent globalement stables, et les mesures d’accompagnement se stabilisent à un haut niveau, autour de 24%. Les prévisions donnent un atterrissage à 2,1 M de m² pour la demande placée en 2022 et une offre qui devrait se stabiliser en 2023.

Présenté par Richard MALLE, Deputy Head of Business Services (Research – Innovation –Data) chez BNP PARIBAS REAL ESTATE, le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise est également résilient. Les investissements s’établissent à 21,4 milliards d’€ au niveau national, dont 62 % uniquement pour la région Ile-de-France. Tous les actifs ont capté plus d’investissements qu’en 2021 : ainsi, les investissements ont augmenté de 12% pour le bureau, de 32% pour la logistique, de 40% pour l’activité, de 43% pour les services ; mais c’est surtout le commerce qui a surperformé avec 129% de hausse. En bureaux, les investissements se sont principalement dirigés vers PARIS (42% de hausse pour Paris QCA, et 76% de hausse pour Paris hors QCA). On observe cependant des reculs en 1ere couronne (-25%) et au niveau du Croissant Ouest (-25%).

Les taux de rendements « Prime » ont augmenté par rapport à l’année 2021, allant de 3% pour Paris QCA à 5,25% pour la 2eme couronne au T3 2022. Entraînées par la forte remontée des taux obligataires, les tensions sur les taux de rendement « Prime » sont néanmoins amorties par une forte indexation et des progressions de valeurs locatives, en particulier pour les bureaux dans Paris intra-muros.

Le point de conjoncture de l’ORIE s’est poursuivi avec une table ronde animée par Christian de KERANGAL, administrateur de l’ORIE et Directeur général de l’IEIF. Quatre acteurs importants de l’immobilier d’entreprise en Ile-de-France ont débattu sur l’avenir des bureaux et les défis qui s’annoncent :

➢ Côté utilisateur : Frédéric GOUPIL de BOUILLE, Directeur Exécutif de SNCF IMMOBILIER et Président de l'ADI

➢ Coté investisseurs : Emilie JASKULA, Directrice de l’asset management et des arbitrages France chez AXA IM et Christel ZORDAN, Directrice générale de la SOCIETE DE LA TOUR EIFFEL

➢ Côté promoteur : Olivier de la ROUSSIERE, Président de VINCI IMMOBILIER

Les sujets débattus, ont porté entre autres sur les nouveaux modes de travail et la baisse de demande de surfaces qui s’avère structurelle, la hausse des taux d’intérêt et son impact sur la valeur des actifs, l’indexation des loyers, la restructuration des bureaux, la restructuration des filières, etc… On retient des débats que l’immobilier d’entreprise doit s’orienter de plus en plus vers la flexibilité, la mixité, les espaces collaboratifs, la performance environnementale ; et que les acteurs sont aujourd’hui prêts à avancer de manière déterminée pour atteindre ces objectifs.

Enfin, Christian de KERANGAL a clôturé le point de conjoncture par l’annonce des prochains évènements de l’ORIE que sont le colloque de février 2023 et la soirée estivale de juillet 2023

Petit déjeuner Point de conjoncture du 7 octobre 2021

L’ORIE a organisé ce jeudi 7 octobre 2021, un point conjoncture sur le thème : « Quel avenir pour les bureaux en Ile-de-France ? ». Cet évènement, réservé aux membres de l’ORIE, a débuté par quelques mots du Président de l’Observatoire et co-organisateur de l’évènement, Antoine DERVILLE.
Le Président a ensuite laissé la parole à Pierre-Edouard BOUDOT, Executive Director Research chez CBRE et Magali MARTON, Directrice Communication, Marketing, Research & Data chez Colliers International France, pour un état des lieux du bureau ainsi que de ses perspectives futures en décryptant les principaux indicateurs clés du marché. On constate entre autres, une demande placée qui devrait terminer l’année 2021 autour de 1,6-1,7 M de m².
Notons un stock de bureaux disponibles relativement important à près de 4 M de m² et des mesures d’accompagnement qui persistent globalement à des niveaux élevés.
Du côté de l’investissement en France, on relate près de 30 Mds d’€ investis en moyenne annuelle entre 2015 et 2019. 2019 a été une année record avec près de 40 Mds d’€. On note un repli important en 2020 avec 28 Mds d’€ et un 1er trimestre 2021 plus compliqué, autour de 8 Mds d’€.
Concernant les perspectives de marché en 2021 et 2022, plusieurs tendances se dégagent, on note que la prime de risque immobilière reste attractive, le bureau conserve sa place centrale, les stratégies Core et Core+ sont au centre des acquisitions, on constate un « new normal » sur le marché locatif des bureaux franciliens et une recherche à l’acquisition d’actifs capables de s’adapter aux nouveaux besoins des sociétés.
Suite à ce point marché, la matinée s’est poursuivie par une table ronde animée par Christian de KERANGAL, co-organisateur de l’évènement, Directeur général de l’IEIF. Trois représentants de collèges de l’ORIE ont débattu sur l’avenir du bureau, à savoir :

Côté utilisateur : Gilles ALLARD, Président de l'ADI
➢ Coté investisseur : Nathalie CHARLES, Global Head of Investment Management au sein de BNP Paribas Real Estate
➢ Côté promoteur : Loïc DANIEL, Directeur Général Délégué chez Nexity Immobilier d'Entreprise
Parmi les sujets abordés, citons les stratégies de commercialisation, l’impact des nouvelles organisations de travail sur les locaux et les organisations, l’avenir du stock de bureaux vacants et l’enjeu de la réhabilitation.
Enfin, le point conjoncture s’est clôturé par une conclusion d’Antoine DERVILLE.