• Évolution de la demande sur le marché de l'investissement : flux de capitaux dans l'immobilier ? Évolution des taux de rendement ? Quel impact de la future régulation bancaire (« Bâle 3 ») sur l'investissement immobilier ?

• Évolution du mouvement d'externalisation : le ralentissement des grandes cessions de portefeuille en immobilier banalisé se confirme-t-il ? Quelles ont été les principales opérations au cours des dernières années ? Le processus de fonciarisation se poursuit-il ?

• Profil des acquéreurs : l'émergence d'investisseurs spécialisés pour des produits immobiliers dédiés s'est-elle poursuivie ? Quels sont les nouveaux actifs récemment arrivés sur le marché de l'investissement en immobilier ? Comment se comportent les investisseurs immobiliers traditionnels face à ce processus d'externalisation ?

• Émergence de partenariats novateurs : d'autres modèles de développement des externalisations se mettent-ils en place ? La signature de sale&lease back s'accompagne-t-elle de prestations en matière de facility management ? Le mouvement en faveur de l'out-sourcing du facility managament se lance-t-il ?

Perspectives de développement du phénomène au regard des réformes fiscales et des normes comptables en cours

Dans la plupart des cas, l'externalisation des actifs immobiliers apparaît comme une solution de financement souple pour l'entreprise répondant à une stratégie financière et à une stratégie immobilière clairement définies. En effet, la valeur des actifs immobiliers continue de peser lourd dans le bilan des entreprises, dans une période où les fonds propres sont rares.
Néanmoins, l'intérêt économique de l'externalisation pour l'utilisateur est discutable : d'un point de vue comptable notamment, il est légitime de s'interroger sur la réalité du bénéfice de l'externalisation pour les entreprises. En effet, de nouvelles contraintes, générées par l'introduction de nouvelles normes comptables IFRS, rendent nettement plus difficiles à réaliser les opérations d'externalisation mues par un objectif de désendettement. La volonté de faire prévaloir la réalité économique (évaluation de l'ensemble des actifs et des engagements en « fair-value », c'est-à-dire en valeur de marché) sur l'apparence juridique, comme l'illustre l'IAS 17 relative aux contrats de location, rend de plus en plus difficile la déconsolidation en cas de maintien d'un contrôle sur les actifs externalisés (option d'achat à prix prédéterminé, durée longue des baux...). De fait, dans le cadre d'une externalisation d'actifs immobiliers, l'imbrication de la relation locataire/propriétaire rend difficile la déconsolidation dans la mesure où le locataire continue à se comporter partiellement comme un propriétaire, en assumant l'exploitation de l'immeuble et le coût des charges inhérentes ou lorsque le crédit-bail prévoit une option de rachat à des conditions très préférentielles.

• Intérêt économique de l'externalisation pour l'utilisateur dans le contexte économique actuel : attractivité des prises de baux ? Des taux d'intérêt ? Quelle évolution du marché de l'investissement pour les utilisateurs ? Quelles solutions alternatives à l'externalisation ?

• Impact des nouvelles normes IFRS et de la réforme en cours des normes IAS : l'abandon de la comptabilisation à la valeur historique se traduit-il par un mouvement massif de réévaluation de l'immobilier dans les comptes des entreprises ? En ce qui concerne plus spécifiquement l'IAS 17-contrats de location, quelles conséquences au niveau du compte de résultats ? Quels seront les impacts de la réforme des normes IAS sur la consolidation des locations ?

• Impact sur le phénomène d'obsolescence : l'instauration de ces normes avec le phénomène de la « juste valeur » peut-il conduire à la dévaluation d'un certain nombre d'actifs et à l'apparition de non-valeurs?

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Externalisation de patrimoine et nouvelles normes comptables

Animateur : Gérard Lagrave
Coordination ORIE : Bastien Boichard

Synthèse de travaux de l'ORIE sur les externalisations de patrimoine des utilisateurs publics et privés (2007)

Le groupe de travail de l'ORIE avait permis de mettre en évidence que la grande vague d'externalisations du début de la décennie 2000, à motivations strictement financières, était le fruit d'un contexte économique particulier : importants besoins de désendettement de grands groupes industriels (notamment les ex-entreprises publiques) et conjoncture immobilière favorable avec la reprise des marchés européens à la fin des années 1990.

Le groupe de travail s'était également attaché à démontrer que derrière ce concept d'externalisation, se cachait une multiplicité de montages juridiques et financiers complexes : vente à l'amiable ou par appel d'offres, en bloc ou par paquets, assorties de garanties de loyer ou d'un crédit-bail, de bureaux ou de murs de commerces... Et que la confusion persistait entre l'externalisation du patrimoine, qui peut être définie comme le transfert par une entreprise de la propriété de son immobilier d'exploitation et la cession pure et simple d'actifs inutilisés.

En se penchant de près sur les principales opérations marquantes réalisées au cours de la période 2000-2005 en France par des utilisateurs, il apparaissait qu'un grand nombre de ces cessions s 'expliquaient avant tout par des stratégies de recentrage des entreprises sur leur cœur de métier, de refinancement (disposer de liquidités et alléger la dette) ou d'exploitation du cycle immobilier. Dans le même temps, la demande sur le marché de l'investissement n'avait jamais été aussi forte avec une abondance de capitaux prêts à investir dans l'immobilier et dont la France a largement bénéficié. Et les nouvelles dispositions fiscales offertes par les différentes réformes du statut SIIC avaient ouvert de nouvelles perspectives en matière d'externalisation avec une incitation à la fonciarisation pour les utilisateurs et l'émergence d'acteurs spécialisés ouverts à des partenariats long terme côté investisseurs (notamment pour les produits immobiliers dédiés tels que l'hôtellerie, les résidences étudiantes, les résidences médicalisées...).

Au final, l'étude démontrait que le développement spectaculaire des grandes cessions de portefeuilles tertiaires avait été de courte durée. S'agissant de leur immobilier d'exploitation banalisé, les entreprises semblaient être revenues de la mode du tout locatif. Les difficultés réelles du processus d'externalisation représentaient pour elles un frein d'autant plus prégnant que le passage de la propriété à la location ne leur apparaissait pas toujours avantageux, que ce soit économiquement ou du point de vue de la flexibilité. Surtout dans le cadre de baux financiers « triple net », où l'ensemble des frais annexes aux charges (taxe bureau, impôt foncier, entretien du 606, coût de la gestion de la location...) étaient supportés par le seul locataire.

Le groupe de travail ORIE 2010 : l'occasion de mettre en perspective ce processus d'externalisation dans le contexte économique actuel

L'étude de 2007 avait permis d'une part de mettre en évidence le potentiel important du mouvement d'externalisations en France ; et d'autre part, de rendre compte des difficultés inhérentes à ces opérations étant donné la lourdeur du processus, les difficultés de négociation des conditions de location et de gestion des locaux d'exploitation suite à un changement de statut (de propriétaire à locataire).
Il convient aujourd'hui de poursuivre le travail entrepris en appréhendant ce processus d'externalisation au travers de la conjoncture économique actuelle, des dispositions fiscales et nouvelles normes comptables en vigueur (IFRS-IAS 17 notamment). En effet, le mouvement d'externalisation ne se développera durablement que si un système où occupants et acquéreurs se considèrent tous deux gagnants est mis en place.

Caractérisation de l'externalisation dans le contexte économique actuel

Si la mise en œuvre d'une opération d'externalisation est complexe pour une entreprise utilisatrice, il ne faut pas oublier qu'en face, peu d'investisseurs immobiliers disposent d'une envergure suffisante, et pas seulement en terme financier, pour se positionner sur l'acquisition en bloc d'un portefeuille d'actifs d'exploitation.