Pour les bâtiments existant, les objectifs peuvent se décliner en deux étapes. En 2012, la consommation énergétique moyenne devra avoir été réduite de 12 %, ce qui correspond à un seuil de consommation qui ne devra pas dépasser 210 kWh / m² / an. En 2020, la consommation énergétique moyenne devra avoir été réduite de 38 %, ce qui traduit par des immeubles qui ne devront pas consommer plus de 150 kWh / m² / an.

Pour les bâtiments neufs, la norme « bâtiment basse consommation » correspond à une consommation d'énergie primaire inférieure à un seuil de 50 kWh / m² / an.

Cette nouvelle exigence énergétique réglementaire va s'imposer comme un des paramètres centraux pour caractériser l'obsolescence des bâtiments. L'amélioration de la performance énergétique des bâtiments va constituer une véritable révolution dans le monde de l'immobilier d'entreprise en terme de techniques et d'organisation du travail. Les préoccupations environnementales grandissantes, dans les médias, dans les pouvoirs publics et dans les entreprises se déclinent déjà aujourd'hui au niveau de la demande immobilière. Tous les grands groupes ont aujourd'hui des stratégies de développement qui intègrent des exigences environnementales fortes, ce qui se traduit par des exigences au niveau de l'immobilier qu'ils occupent.

Pourquoi relancer ces travaux ?

Dans ses conclusions, le groupe de travail avait très justement identifié la qualité environnementale et la performance énergétique des bâtiments comme les critères qui occuperaient une place centrale dans les années à venir pour caractériser l'obsolescence.

L'étude posait notamment la question suivante : l'obsolescence future sera-t-elle environnementale ? A la lumière de l'actualité, des prises de conscience collectives et des nouveaux dispositifs législatifs, il est évident que l'aspect environnemental sera déterminant pour caractériser l'obsolescence. C'est pourquoi le conseil d'administration de l'ORIE a considéré qu'il fallait reprendre ces travaux pour les enrichir à la lumière du nouveau dispositif législatif.

Quelles pistes de travail ?

Eclaircir les objectifs de réduction des consommations énergétiques

La baisse de 38 % de la consommation d'énergie pour les bâtiments existants d'ici 2020 et le seuil de 50 kWh / m² / an pour les constructions neuves à partir de 2012 sont des critères particulièrement exigeants. Comment construire une stratégie solide et réaliste pour atteindre ces objectifs ? Quelles étapes se fixer ? Comment adapter cette stratégie selon le type d'actifs (bureaux, commerces, entrepôts) ? Comment moduler ces objectifs selon les caractéristiques des bâtiments ? Le seuil des 50 kWh est difficile à atteindre pour un IGH mais sa localisation géographique (proximité des TC) limite son bilan carbone.

Connaître l'état des lieux énergétique des bâtiments

Les outils d'observation actuels fournissent une vision partielle du parc existant et de son état énergétique. Or, il est primordial de disposer de ces informations pour mettre en oeuvre les objectifs d'amélioration de la performance et ainsi lutter contre l'obsolescence. Comment réaliser cet état des lieux ? Pour les bâtiments existants, les objectifs étant relatifs, sur quelle référence se baser ?

Mesurer l'impact de la performance environnementale sur la valeur des actifs

Quel est l'impact des données environnementales et de développement durable sur la valeur des immeubles ? Pour un utilisateur locataire, comment associer les économies d'énergie aux charges qu'il supporte ?

Confronter réalité du marché et coût de mise en conformité environnementale

Le marché détermine la faisabilité économique d'une opération et certains territoires présentent des niveaux de valeurs peu compatibles avec les surcoûts engendrés par les travaux nécessaires à la mise en conformité environnementale. Ainsi comment réaliser des immeubles conformes aux objectifs du Grenelle sur tous les territoires ? Dans ce cas, quelles conséquences auront les lois Grenelle sur le niveau d'obsolescence des bâtiments en Île-de-France ? L'accélération du processus va-t-elle augmenter le rythme de démolition ou favoriser le changement d'usage ?

Impliquer et inciter tous les acteurs

Sur ce point, la question des surcoûts liés à la production d'immeubles verts est centrale pour tous mais les approches sont différentes selon la place dans la chaîne immobilière. Durant le cycle de vie d'un bâtiment ( conception, construction, exploitation et destruction), les coûts sont portés par différents acteurs selon le moment du cycle de vie auquel ils interviennent.

Comment inciter les investisseurs à mettre leurs actifs aux normes ? Quelles sont les contraintes techniques et les surcoûts du passage en bâtiments BBC conformes à la RT pour les promoteurs ? Quelles sont les conséquences pour la profession en terme de filière de la construction ? Comment réaliser des travaux lorsqu'un immeuble est occupé ? Quelles solutions pour une annexe environnementale équilibrée et réaliste dans les baux ? Quel dispositif fiscal cohérent faut-il mettre en place ?

> Retour

Obsolescence et Grenelle II

Coordination ORIE : Julien Fontaine

Synthèse de travaux de l'ORIE sur l'obsolescence des bureaux en Île-de-France (2008)

Le groupe de travail sur l'obsolescence des bureaux en Île-de-France a débuté ses travaux en avril 2006. il a été lancé avec la volonté de faire le point sur les causes et les critères de l'obsolescence à travers le point de vue central des utilisateurs pour ensuite mettre en lumière les approches des investisseurs et la logique des promoteurs. Une fois ce diagnostic établi, le groupe a tenté de dégager un ensemble de propositions permettant de constituer l'ébauche d'un plan de résorption de l'obsolescence dans les cas où elle pose particulièrement problème.

Sans rentrer dans le détail des facteurs qui ont causé et favoriser le phénomène d'obsolescence - mutation profonde de la demande immobilière des entreprises et notamment des grands utilisateurs, évolutions technologiques bouleversant les méthodes de travail et conduisant les bâtiments à évoluer, durcissement des réglementations - ces travaux ont été l'occasion de tenter de répondre à plusieurs questions :

Comment caractériser l'obsolescence d'un immeuble de bureaux?

Bien qu'évoquée depuis longtemps dans de nombreux rapports, cette notion recouvre un contenu assez flou. Un exercice de définition s'est imposé au groupe de travail qui a tenté de retenir un ensemble d'indicateurs pertinents pour qualifier l'obsolescence. Plusieurs types de critères ont été retenus :

• les critères techniques liés à la structure des bâtiments et à leurs équipements.
• le montant des charges pouvant refléter le niveau des consommations énergétiques ou encore les travaux réalisés sur l'immeuble (réparations, remplacement d'équipements, provisions pour restructuration complète,..)
• l'époque de construction des bâtiments. Le groupe précisait toutefois que l'âge de l'immeuble n'est pas forcément le facteur le plus discriminant. Le stock parisien, bien que plus ancien que la moyenne de la région, (85 % du parc parisien actuel existait déjà en 1975) est plutôt moins « hors marché » que la moyenne régionale, car la localisation géographique semble effacer dans une certaine mesure, les effets de l'ancienneté.

Comment quantifier le parc obsolète ?

Sur ce point, le groupe n'a pu que constater la faiblesse de l'appareil statistique qui permettrait d'approcher avec précision l'ancienneté du parc de bureaux francilien. Certaines données sont, en outre, inexistantes : les démolitions ne sont connues qu à Paris et dans les Hauts-de-Seine tandis que les surfaces restructurées ne sont pas prises en compte dans les permis de construire qui ne mentionnent que les surfaces créées. L'estimation chiffrée est d'autant plus difficile à réaliser que la définition de l'obsolescence varie selon les acteurs !
En définitive, le croisement des données du parc de bureaux avec celles des mises en chantier, disponibles à partir de 1975, fournit quelques éléments de cadrage sur l'âge du parc selon la localisation géographique.

Quelle politique de traitement de l'obsolescence ?

Le groupe de travail s'est accordé sur le fait qu'il n'existe pas de recette unique de résorption de l'obsolescence. Le type de solution à apporter dépend de plusieurs paramètres (localisation géographique, type d'utilisateur,..) et le défi de l'obsolescence se pose aujourd'hui sous la forme d'un phénomène complexe qui nécessitera plusieurs types d'actions combinées, en direction de la réhabilitation, du changement d'usage, de la démolition/reconstruction ou encore de la création de nouveaux pôles tertiaires.
Par exemple, dans le centre de Paris, la densité des constructions et les contraintes sont telles que la marge de manœuvre est faible pour le renouvellement du tissu. Il faut plutôt exploiter les solutions de restructuration et de transformation. Dans les zones émergentes où il est possible de dégager du foncier ( par la démolition de bâtiments ou de friches industrielles entières), le renouvellement du tissu tertiaire est envisageable en prenant en compte les dynamiques socio-économiques et la question de l'accessibilité du site en transport public.

Le Grenelle II : l'occasion d'une mise en perspective de ces travaux

Les objectifs chiffrés du Grenelle et la place croissante des exigences environnementales dans le phénomène d'obsolescence

Le 12 juillet dernier, l'assemblée nationale promulguait la loi portant engagement national pour l'environnement dite loi Grenelle II. Elle définit les mesures qui permettront d'atteindre les objectifs chiffrés de la loi Grenelle I, affichant l'objectif ambitieux d'une division par 4 des émissions de gaz à effet de serre d'ici 2050. Concernant les bâtiments tertiaires privés, cela se traduit par 3 objectifs principaux :

• abaisser de 38 % les consommations d'énergie des bâtiments tertiaires existants d'ici 2020.
• appliquer la norme « bâtiment basse consommation » à toutes les constructions neuves d'ici 2012.
• appliquer la norme «bâtiment à énergie positive » à toutes les constructions neuves d'ici 2020.