Poids de la fiscalité immobilière

De nombreuses taxes pèsent sur l'immobilier d'entreprise et ce, à toutes les étapes de la constitution du patrimoine depuis son achat, sa détention, à sa transmission, supportées soit par l'investisseur, soit par l'entreprise (l'occupant) :

• Constitution du bien : Taxes d'urbanisme (Taxe locale d'équipement, redevance pour création de bureaux...) ;
• Acquisition du bien : Droits d'enregistrement, TVA immobilières ;
• Détention du bien : Taxe foncière bâtie, taxe professionnelle, impôts sur les sociétés... ;
• Transmission du bien : Droits de mutation, plus-values.

En Île-de-France, 4 des taxes à caractère local ou régional pesant directement ou indirectement sur les coûts de fonctionnement des entreprises sont largement assises sur leur immobilier et varient sensiblement selon leur localisation : il s'agit de la redevance pour création de bureaux, de la taxe annuelle sur les bureaux, de la taxe professionnelle et de la taxe foncière sur les propriétés bâties.

2 logiques différentes entre ces 4 taxes :

Les taxes spécifiques à l'Île-de-France conçues dans une perspective d'aménagement du territoire :

• La redevance (taxe ponctuelle) pour création de bureaux est une recette affectée du budget régional dont le montant varie fortement dans le temps, au gré des cycles de construction de bureaux et de sa localisation. Cette taxe, propre à l'Île-de-France, est destinée à orienter l'implantation des bureaux dans le sens des politiques d'aménagement.
• La taxe annuelle sur les locaux à usage de bureau fut mise en place avec le même objectif que la redevance : endiguer les excès de construction dans l'ouest de l'agglomération en instaurant un zonage.

Les deux autres taxes, fonction des besoins et des ressources des collectivités locales, ont un poids très différent d'une commune à l'autre. Le produit de la taxe professionnelle représente une partie très importante (certes en diminution depuis la loi de finances de 1999 qui a supprimé progressivement la part salariale dans la base d'imposition de la TP) de la fiscalité directe locale.

De nombreuses limites concernant l'efficacité de ces taxes et les disparités qu'elles engendrent sont régulièrement soulignées :

• la politique de zonage (taxe sur les bureaux, redevance pour création de bureaux) crée des effets de seuil importants et difficilement justifiables dans la mesure où deux communes voisines peuvent être taxées dans un rapport de 1 à 4;
• la modification de l'assiette de la TP a favorisé les entreprises du secteur tertiaire (et donc les secteurs de l'ouest francilien) ;
• TP : des taux très disparates d'une commune à l'autre ;
• Effet dissuasif peu probant de la taxe sur les bureaux : le poids de la taxe rapporté au loyer est moindre pour les immeubles du QCA que de nombreux secteurs de l'est et du nord parisien ;
• Les taxes foncières sont assises sur les valeurs locatives de 1970
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Quelques questions sur l'évolution de la fiscalité

• Suppression de la taxe professionnelle : compensée par un autre mode de taxation de l'activité économique, fondée sur les valeurs locatives foncières réévaluées et la valeur ajoutée des entreprises ?
• Évolution de la gouvernance : quel devenir pour les départements ? quid des EPCI : meilleure mutualisation des recettes fiscales (rapport Balladur) ?
• Développement des partenariats publics-privés ?
• La vente de charge foncière comme nouvelle recette ?
• Quel impact pour la fiscalité au cœur du processus de compétitivité des métropoles européennes ?
• Comparaison internationale du poids représentée par la fiscalité appliquée à l'immobilier d'entreprise ?

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Fiscalité de l'immobilier en Ile-de-France

Animateur : Alain Béchade
Coordination ORIE : Bastien Boichard

La fiscalité, au service de l'aménagement ?

De nombreux projets de transports sont au centre du projet spatial régional. Outre l'amélioration de l'offre de service, en qualité comme en quantité sur les lignes existantes, le maillage des réseaux sera développé grâce à de nouvelles liaisons structurantes en rocade qui faciliteront la desserte de périphérie à périphérie.

Inévitablement, ces projets qui sont chiffrés à plusieurs centaines de millions d'euros par an posent la question de leur financement. Ainsi, la liaison « Arc Express », projet d'infrastructures fondamental et prioritaire du SDRIF, constitue une opération sans équivalent depuis la création du RER dans les années 70. Il devrait faire l'objet d'un débat public au second semestre 2009. Ce projet assurerait le maillage de l'ensemble des lignes radiales du réseau structurant. Les projets de tangentielles ferroviaires, de rocade en tramway et l'ensemble des projets de TCSP de desserte locale répondent également à ces nouveaux besoins de transport collectifs en rocade.

Traditionnellement, en Île-de-France, le financement des transports repose sur trois piliers :

• l'usager, au travers des redevances d'utilisation des transports collectifs (billets) ;
• les entreprises, de plus de 9 salariés, qui acquittent un versement de transports assis sur les salaires et remboursent par ailleurs 50 % du prix des abonnements de transports collectifs utilisés par leurs employés ;
• le contribuable enfin, qui apporte son concours, sous forme d'une contribution de l'Etat et des collectivités publiques permettant d'assurer l'équilibre de l'exploitation des transports collectifs et d'un financement des infrastructures.

Ce système ne pourra suffire à combler l'écart grandissant entre besoins de financement et ressources disponibles.
Il est désormais acquis que de nouvelles sources de financement vont devoir être mobilisées. Pour rappel, durant la décennie 90, le Fonds d'aménagement de la région Île-de-France (FARIF) avait été instauré pour conforter les créations d'infrastructures de transports, en complément des crédits budgétaires des Contrats de Plan. Ce fonds spécial était assis sur le produit de la taxe annuelle sur les bureaux (qui représente environ 300 millions d'euros/an). La loi de finances de 2000 a clos le FARIF et réintégré les recettes et dépenses dans le budget général de l'État. Une partie (50%) est toutefois réaffectée à la région Île-de-France, en compensation de la disparition de la dotation globale de fonctionnement qu'elle percevait jusqu'alors.

Le lancement de ce thème d'étude pourrait répondre à différentes attentes des membres de l'ORIE :

• d'une part « faire le point » sur les principaux projets d'aménagement structurant en Île-de-France (CPER et hors CPER, plan de relance), leur coût, leur planning ;
• d'autre part, alors que différentes annonces viennent d'être réalisées (suppression de la taxe professionnelle, rapport Balladur sur la gouvernance territoriale) ou sont attendues (versement transport), l'évolution de la fiscalité touchant l'immobilier apparaît clairement au centre des futurs (actuels ?) débats.